賃借権である借地権の譲渡または土地の転貸


 ・賃借権譲渡、土地転貸の制限
 民法上、賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借権を他へ譲渡したり、賃借物を他へ転貸することができないとされています(民法612条1項)。したがって、借地権が賃借権である場合には、賃借人である借地人は借地権(賃借権)を譲渡したり土地を転貸するについて、原則として賃貸人の承諾を得る必要があります。賃貸借が人的信頼関係の上に立ったもの
であるとの考え方からこのような制限が設けられたものといわれています。
 賃貸人の承諾は事前に譲受人または借地人を特定して、もしくは特定しないで(包括的に)することもできますし、事後的にすることもできます。承諾の意思表示は譲渡人
 (借地人)に対してしても譲受人または転借地人に対してしても有効です。

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 ・「賃借権譲渡」または「転貸」該当性(承諾等の要否)
 (a)賃借人(借地人)が賃借土地上の建物を、売却、贈与等により第3者に譲渡すれば、別段の合意がない限り前述のとおり土地賃借権も譲渡されたことになります(ただし、
  承諾等を得ることを停止条件として譲渡する場合はこれに当たりません)。
 (b)賃借人が賃貸人との土地賃貸借関係を維持したまま、賃借土地上建物を第3者に譲渡したり、賃借土地上に第3者所有の建物を建築させるときは、一般には転貸となります(第3者のために無償で土地を使用させる場合、すなわち、使用借権を設定した場合も転貸に当たりますが、賃貸人の承諾があっても転借地権は発生しません)。
 (c)賃借人が賃借土地上の建物を自分の家族や従業員に使用させることは何ら問題になりません(それらの者は、一般には賃借人の履行補助者であって、独立の占有者では
  ないと考えられます)。また、賃借土地上建物を第3者に賃貸するなど、使用収益させることは土地そのものの転貸には当たらないと解するのが判例・通説です。
 (d)譲渡担保は債権担保の目的で物(ないし権利)を債権者に「譲渡」するものですが、 譲渡担保権設定者である賃借人がそのまま土地を占有して建物を利用しているかぎり民法612条1項にいう賃借権譲渡または転貸には当たらないとするのが判例です(判例は、債権者が建物の引渡しを受けて土地を占有、使用しているときは、譲渡担保権の実行前であっても、賃借権譲渡または土地の転貸に当たるとしています)。
 譲渡担保権の実行により賃借地上建物の所有権が最終的確定的に債権者または第3者に移転するときは賃借権も譲渡されたことになります(この場合、事後的に、承諾
  に代わる賃借権譲渡または譲受けの許可を申し立てることはできないとする裁判例があります)。
 (e)離婚に伴う財産分与として(通常は建物とともに)土地賃借権を離婚する(あるいは離婚した)配偶者に譲渡する場合は、(借地人としての名義は夫または妻のいずれかであるものの、他の配偶者にも潜在的な持分があり、財産分与はそれを顕在化するものにすぎないと考えられるところから)民法612条1項にいう譲渡には当たらないとするのが通説です(譲渡には当たるものの、背信性がないので解除は許されないとする見解もあります)。
 (f)法人の合併により賃借権が合併後の法人に承継される場合については、合併当事者の意思によってなされるものであるところから、賃借権の譲渡に当たるとする見解もありますが、相続と同様、包括承継されるものですから、特段の事情のないかぎり譲渡には当たらないと考えます。
  法人である賃借人の代表者の変更や法人を構成する社員(株式会社であれば株主)の変更は賃借権譲渡には当たりません。
 ただし、法人の合併、代表者の変更、社員の変更等によって賃借人が実質的に変容する場合には賃貸人が賃貸借を解除できる旨の特約は一応有効であると考えます。
 ・承諾料
 賃貸人が土地賃借権の譲渡または土地の転貸を承諾する場合、賃借人から賃貸人に対して「承諾料」として一定の金額が支払われることが多いようです。承諾料の金額は当事者
間で自由に定めることができますが、(後述する許可の裁判の実情からすると)借地権(賃借権)価格の1割程度がめやすになるでしょう(賃借人としては賃貸人の提示する承
諾料に納得できないのであれば、後述する許可を申し立てることができます)。


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